Herencia de Vivienda Habitual
Calcula herencia de vivienda habitual del fallecido. Reducción 95% hasta €122.606 (estatal) más mejoras autonómicas. Requisito: mantener la vivienda 10 años. Guía completa 2026.
Este cálculo es orientativo y no constituye asesoramiento jurídico. El impuesto de sucesiones tiene múltiples variables y excepciones. Para casos complejos o tramitación oficial, consulte con un abogado de sucesiones o gestoría especializada.
Reducción estatal del 95% hasta €122.606 por heredero
El Art. 20.2.c de la Ley 29/1987 establece una reducción del 95% sobre el valor de la vivienda habitual del causante, con un límite de €122.606 por heredero (o €244.212 entre dos herederos, €366.618 entre tres, etc.). Aplicable a cónyuge, ascendientes o descendientes del fallecido. Si la vivienda vale €200.000 y hay 2 hijos, cada uno reduce €95.000 de su parte (€190k total), pero el máximo es €122.606/heredero. Requisito: mantener la vivienda 10 años sin vender ni donar. Esta reducción se aplica SOBRE LA BASE IMPONIBLE antes de calcular la cuota, no es una bonificación sobre el impuesto.
Mejoras autonómicas: Andalucía y Valencia destacan
Algunas comunidades mejoran la reducción estatal. Andalucía aplica reducción del 99,9% (en lugar de 95%) con límite de €250.000 (en lugar de €122.606) y solo exige mantener 3 años (en lugar de 10). Valencia añade una reducción adicional de €150.000 (además de la estatal). Estas mejoras pueden hacer que una vivienda habitual de €300.000 tribute prácticamente nada en Andalucía o Valencia, mientras que en régimen estatal puro tributaría por ~€170.000 tras la reducción estatal.
Requisito de mantenimiento 10 años: clave fiscal
Para disfrutar de la reducción, el heredero debe mantener la vivienda heredada durante 10 años sin transmitirla (venta, donación, permuta) ni constituir derechos reales sobre ella (usufructo, habitación). Este plazo comienza desde el fallecimiento. Si se vende antes, Hacienda regulariza: reclama el impuesto que se dejó de pagar inicialmente más intereses de demora (actualmente ~4% anual). En una vivienda de €200k, la diferencia fiscal puede ser €15.000-€30.000 según comunidad. Excepciones jurisprudenciales existen por causas de fuerza mayor (enfermedad grave, insolvencia), pero son de interpretación restrictiva.
- ×Confundir reducción con bonificación. La reducción del 95% se aplica sobre el VALOR del inmueble antes de calcular el impuesto, no sobre la cuota. Si reduces €122.606, el ahorro fiscal es ~€8.000-€15.000, no €122.606.
- ×Pensar que cualquier vivienda del fallecido aplica. Solo la vivienda HABITUAL (residencia efectiva 3 años previos, empadronamiento). Un piso de alquiler o segunda residencia no tiene reducción del 95%.
- ×Vender la vivienda a los 9 años pensando que "casi" cumple el plazo. El plazo de 10 años es estricto. Vender al día 3.649 (falta 1 día para 10 años) provoca la pérdida total de la reducción y regularización fiscal. Si vendes tras cumplir el plazo, recuerda calcular la calculadora de plusvalía municipal que deberás abonar.
- Certificado de defunción
- Certificado de empadronamiento del fallecido (últimos 3 años, acredita residencia habitual)
- Escritura de propiedad de la vivienda
- Tasación actualizada de la vivienda (valor de mercado o catastral)
- Testamento o declaración de herederos
- Certificado del Registro de Últimas Voluntades
- Escritura de aceptación de herencia (hacer constar el compromiso de mantener 10 años)
- Modelo 650 solicitando reducción vivienda habitual (Art. 20.2.c)
- Registro de la propiedad: inscripción de la vivienda a nombre del heredero
Cómo funciona
Introduce el valor de la herencia
Indica el valor total de los bienes heredados y las deudas deducibles.
Selecciona tu parentesco con el fallecido
Elige el grupo de parentesco (I-IV) según tu relación familiar con el causante.
Indica la comunidad autónoma
Selecciona la comunidad de residencia habitual del fallecido en los últimos 5 años.
Añade reducciones aplicables
Marca si aplican reducciones por vivienda habitual o discapacidad.
Revisa el resultado
Consulta el impuesto a pagar con el desglose completo de reducciones y bonificaciones.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la reducción por vivienda habitual en herencias?
Es una reducción del 95% sobre el valor de la vivienda habitual del fallecido, con un máximo de €122.606 de reducción por heredero (Art. 20.2.c Ley 29/1987). Requisito: mantener la vivienda 10 años. Algunas comunidades mejoran esta reducción: Andalucía (99,9% hasta €250k, solo 3 años), Valencia (€150k adicional).
¿Qué significa "vivienda habitual"?
La residencia efectiva y permanente del fallecido durante los 3 años anteriores al fallecimiento (salvo causa de fuerza mayor: residencia, trabajo, enfermedad). Debe estar empadronado. No vale una segunda residencia o piso de inversión.
¿Cuánto se reduce exactamente?
El 95% del valor. Si la vivienda vale €200.000 y hay 1 heredero, se reduce €122.606 (el máximo). Base imponible: €200k - €122.606 = €77.394. Si valen €400k, igual €122.606 de reducción. Si son 2 herederos, cada uno reduce hasta €122.606 de su parte (total reducción familiar €245.212).
¿Qué pasa si vendo la vivienda antes de 10 años?
Pierdes la reducción. Hacienda te reclama el impuesto que dejaste de pagar más intereses de demora. El plazo de 10 años es estricto. Excepciones: si vendes por necesidad acreditada (enfermedad grave, insolvencia), la jurisprudencia ha admitido flexibilidad, pero es arriesgado.
¿Se puede combinar con otras reducciones?
Sí. La reducción por vivienda habitual se suma a la reducción por parentesco (€15.956 Grupo II) y, en su caso, por discapacidad (€47.858 o €150.253). Todas las reducciones se aplican sobre la base imponible ANTES de calcular la cuota. Después se aplican bonificaciones autonómicas sobre la cuota.
Contexto Legal
Ley 29/1987 - Art. 20.2.c (Reducción vivienda habitual)
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